受全行业持续放缓的影响，公开交易的 REITs 最近新增资金流入大幅下降，这与它们发行时提供的天价市盈率形成鲜明对比。也有上市后价格跌破发行价的REITs。
从记者对中国券商的采访分析来看，这肯定与上市REITs的整体走势有关。 8月份以来，公募REITs交易量、换手率等指标持续下滑。然而，个别产品出现较大跌幅，更有可能受到该产品自身基本面及其所在行业的拖累。
在这个碎片化的市场中，仍然有一些不错的资产，比如数据中心REITs，它们上市以来增长了40%以上。分析师表示，公共房地产投资信托基金的后续主要分配和新项目将需要谨慎选择cted项目，应警惕锁定期较长的分配。二级市场应重点关注三个主要领域。它是分子末端稳定的逆周期板块。与恢复边际繁荣相关的目标。还包括原股东扩张需求强烈、积累优质资产的标的。
准新型REITs上市后表现乏善可陈
11月10日，软园区REIT二级市场低位开盘，维持在3.6元以下。最终该股下跌0.11%至3.596元，低于发行价3.66元，但仍处于低迷状态。该REIT于11月6日上市，上午下跌1.69%，下午上涨，最终收于3.66元，与公募价相同。 11月7日，REIT下跌1.64%，收于3.6元，低于发行价。
这并不是公开交易的房地产投资信托基金第一次被暂停。有一个b2022年11月REIT上市时重新上市。价格一度下跌超过3%，最终收盘上涨0.05%。另一家同样于11月上市的REIT首日交易下跌超过7.5%，当天收盘下跌4.5%。
从以上例子可以看出，REIT暂停上市与整体市场形势有关。今年下半年以来，整个REIT市场震荡下跌。截至11月10日，中证REIT总回报指数下半年下跌5.32%。
许多新产品发布后效果不佳。例如，10月31日上市的REIT首日仅上涨3.29%。接下来的六个交易日分别为1.26%、-0.04%、0.63%、-0.11%、0.48%和0.51%。截至11月10日收盘，该REIT上市7个交易日累计涨幅仅3.5%。此外，该REIT于9月29日上市，除首日涨幅12.63%外，其余交易日表现平平。截至11月10日，该股上市以来累计上涨15.36%。还有一只REIT于9月12日上市交易，当天上涨26.81%。截至11月10日收盘，已上涨25.43%。
事实上，上述REIT在创建时筹集的资金非常高。上述近期推出的一些产品在上市一天后就完成了筹款活动。投标比率为320.5倍，创历史最高纪录，要约收购比率为361.9倍。 9月发行部分时，散户和线下投资者有效认购倍数分别达到535.2倍和252.6倍。
由于整体市场环境恶化，新增收入减少。
“最近公开发行的房地产投资信托基金的新收入一直在下降，这一点已经被观察到。”一位投资者北京某资管机构（以下简称“资管投资人”）向某券商记者表示，今年下半年以来（尤其是8月份以来）公募REITs市场波动较大，交易活跃度和换手率均有所下降。在这种情况下，拥有传统资产的REITs上市公司很难获得10%以上的新回报。
一些券商研究报告指出，REITs的实际价格应考虑一级和二级市场的交易情绪。一级市场的创新热情越强，投资者的认购意愿就越强。但二级市场交易气氛降温，交易量减少，新债上涨空间较小。有研究表明，REIT市场上涨初期，新增回报率持续上升，但上涨后，新收益回报率下降。有人指出，新回报的深度在此期间有所下降。随着二级市场的下滑，新的一级投资的回报逐渐下降。新投资者应关注市场的整体受欢迎程度以及产品基础资产的质量。
从交易量、换手率等指标来看，今年8月以来公募REITs交易出现一定放缓。 Wind数据显示，8月份公募REITs交易量和换手幅度分别为325.7万股和14.94%，随后开始下滑。 9月份为237.9万股，占10.31%；10月份为203.1万股，占8.33%。大宗采购金额由8月份的55.21亿元下降至10月份的33.3亿元。
申万宏源债券11月8日公告称，近期REIT市场持续下跌，园区、仓储、物流板块持续低迷推动下跌，市场仍担心职业压力。上述软件园REIT的股价在首日交易中大幅上涨，此后市场对新产品的情绪可能会受到压制。此外，本月公布的市值股份仍有约67亿元（共4单，占比18.1%至55.8%）。发行量增加可能会增加市场抛售压力，导致短期内弱势震荡格局。
事实上，与整体市场趋势相比，REIT产品的基本面及其所处的行业背景对交易市场的影响更为密切。从这个角度来看，上市REITs的新回报确实呈现出一幅“差异化”的景象。据Wind统计，截至11月10日，二级市场Public REITs近三年来平均下跌4.25%月内，有14种产品跌幅超过10%。
二级市场主要集中在三个领域。
具体来看，近三个月跌幅最大的资产主要是工业园区、仓库、物流等资产标的。新银万国证券分析称，在所有资产类型中，工业园区板块第三季度业绩下降幅度最大，EBITDA（利率）下降。税前利润、折旧、摊销和可分配金额下降超过10%，超过80%的债券表现不佳。
国泰凯通的研究报告呈现了对公共房地产投资信托基金第三季度报告的分析结果。我们发现公共部门房地产投资信托基金呈现出日益分化的明显模式。保障性住房板块表现最为稳定，受益于入住率和租金的稳定增长，大部分项目实现营业收入正增长。市环保局行业也表现良好，总体收入指标逐年上升，呈现量价齐升的趋势。相反，园区板块持续探底，供需失衡依然是一大问题。除最近增加和扩大的资产外，大多数项目的收入仍然面临压力。仓储行业面临边际压力，更多商业化项目将因新仓入市的影响而面临更大的竞争压力。
与此同时，3 月份有 11 只上市 REITs 上涨。其中，今年8月在联交所上市的两只数据中心REITs，首日实现30%涨幅，截至11月10日，上市以来累计涨幅超过40%。
根据《2026 年 REIT 投资策略报告》，公共 REIT 市场之间和内部的收益率利差在第三季度继续出现分化。中信证券最新发布。业务稳健、逆周期等资产继续稳步上升，一些激烈的市场竞争仍面临挑战。中短期来看，市场配置基金对优质资产的需求持续旺盛。我们预计2026年将释放政策红利。从今年的政策节奏来看，我们预计年底还有较大的逆周期调整空间。
中信证券建议关注紧配置机会，优先配置新兴需求和精选项目，二级市场重点关注抗周期、促景气、强融资三大政策。一级市场方面，建议选择利差较高、质量较好的资产参与，注意配置较长的锁定期。二级市场聚焦三大领域容易。它是分子末端稳定的反环部分。伴随着回归边际繁荣的相关目标。这是一个初始股东扩张需求强烈、积累优质资产的标的。
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